Современный рынок недвижимости процветает. Люди стремятся вложиться «в бетон». Как известно, спрос рождает предложение. В Омске начали строить жилье целыми микрорайонами. Но жилье для рядовых омичей по-прежнему остается малодоступным. О тенденциях на омском рынке недвижимости и его перспективах рассказала генеральный директор сайта МЛСН в Омске — omsk.mlsn.ru, руководитель сайта «Циан» в Омске — omsk.cian.ru Елена Акимова.
Елена, по данным статистики, Омск лидирует среди городов России по скачку цен на вторичное жилье. Какова сейчас ситуация на рынке недвижимости в городе?
Если говорить об омском рынке недвижимости, то на нем ситуация стабилизировалась. Более того, Омск стал лидером в антирейтинге по изменению цен. Дело в том, что у нас была достаточно низкая стоимость квадратного метра по сравнению с другими крупными городами России, поэтому в процентах рост действительно впечатляет. Омск сейчас находится на 12 месте по стоимости одного «квадрата». К слову, в Москве квадратный метр вторичного жилья стоит в три раза дороже. Поэтому, говоря о резком повышении цен на вторичку в Омске, нужно понимать, что в процентном соотношении — да, ценник подскочил, но если мы говорим о деньгах, то Омск повторяет тренды рынка России. Напомню, что достаточно серьезно подросли цены на новостройки, начиная с лета 2020 года. Вторичка подтягивается за новостройками по цене.
Почему тогда до недавнего времени в Омске были такие низкие цены на жилье?
Омск всегда был беден на новостройки. К нам практически не приходили федеральные застройщики, и город долгое время варился в собственном соку. В нем истощался и старел жилищный фонд, местные застройщики не могли выдать хорошие темпы, а федералы приходили, смотрели на цену квадратного метра и понимали, что им у нас нечего делать, так как у федеральных строительных компаний стоимость квадратного метра значительно выше, они не смогут быстро реализовать новое жилье. Оказалось, что в соседних городах — Новосибирске, Тюмени, Екатеринбурге, Красноярске — реализовать большие проекты для них выгоднее, чем в Омске. Но в 2021 году к нам все-таки пришли федеральные застройщики со своими большими и качественными проектами. В Омске появились предложения по жилью классов Комфорт, Комфорт+, Бизнес.
Омичи смогут приобрести такое жилье? Или ожидается наплыв из других регионов?
У застройщиков работают различные программы по привлечению покупателей, в том числе и трейд-ин. Если человек хочет повысить уровень своего жилья, сейчас это доступно. Не стоит опасаться высоких цен, просто нужно изучить возможности и программы, которые предоставлет застройщик.
В Омске высокий спрос на новое жилье класса Стандарт. Только дом подходит к сдаче, все квартиры уже раскуплены. У федеральных застройщиков стоимость квадратного метра выше, поэтому местные застройщики с их недорогим жильем пока еще чувствуют себя комфортно. Но рынок развивается, посмотрим, как ситуация будет складываться дальше. В любом случае появление конкурентов для омских строителей — это выход из зоны комфорта. Федералы принесли не только конкуренцию, но и новый уровень жилья. Сейчас речь идет о комплексе услуг, в том числе о благоустройстве микрорайона, ремонте жилья, установке техники и мебели.
В новостях периодически мелькает, что сдан очередной дом. К концу 2023 года в Омске планируется сдать сотни тысяч квадратных метров. В связи с активизацией рынка первичного жилья цены на квартиры будут снижаться или расти?
Если говорить о стоимости новостройки, то самые низкие цены на жилье находятся на этапе котлована. Как только дом подходит к сдаче, цены взлетают. Будет ли после этого снижение цены, неизвестно. Снижение стоимости идет настолько медленно, что этого можно не заметить на фоне инфляции и прочих событий. Другой вопрос: стоит ли рассчитывать на то, что стоимость жилья начнет падать. Исходя из анализа данных, за последние 16 лет было всего два случая снижения цен на 3-5% — в 2008 и 2014 годах. Это были периоды экономических кризисов. Все остальное время был рост, а с 2020 года — неимоверный рост цен на жилье. Профессиональные риэлторы рекомендуют не откладывать покупку жилья, так как неизвестно, что произойдет завтра, что станет триггером для изменения на рынке недвижимости.
Сезонность сейчас вообще перестала как-то влиять на рынок недвижимости?
Сезонность по-прежнему влияет на аренду жилья. Если вы захотите снять квартиру в августе, это будет тяжело, поскольку в городе наплыв студентов. Также сезонность есть в загородной недвижимости. Если приобретать дачу, то это лучше делать весной до начала дачного сезона или осенью после сбора урожая. Также есть сезонная динамика в уровне спроса. В январе многие подбирают недвижимость — рождественские каникулы это позволяют. В феврале спрос на жилье начинает реализовываться: люди подают заявки на ипотеку, получают одобрение, и ориентировочно выходят на сделку. В марте предложения на сайте «Циан» скуднеют, а затем все возвращается в привычный темп.
До 2020 года мы выделяли летнее межсезонье — затишье на рынке недвижимости, но после 2020 года сезонность растаяла.
Сложно ли сейчас получить ипотеку? Какие условия диктуют банки?
Сейчас у банков интересные условия по ИТ-ипотеке. При этом фильтры, которые необходимо пройти для получения займа, достаточно жесткие. Насколько я знаю, стали мягче условия в семейной ипотеке.
С 2020 года люди начали активно покупать новостройки, потому что была запущена льготная ипотека. Также застройщики сами разработали несколько программ, которые позволяли людям с разными жизненными ситуациями войти в покупку. Например, одно из условий — люди начинают выплачивать ипотеку только после сдачи объекта. В этом случае шло перераспределение кредитной нагрузки на человека, без уменьшения итоговой суммы. В любом случае я рекомендую сэкономить силы, время и деньги, обратившись за подбором оптимальной программы к ипотечному брокеру.
Современный клиент риэлторского агентства — какой он? Что он хочет?
Я могу говорить о тех покупателях, которые приходят на сайт недвижимости, чтобы изучить предложения на рынке. Наша аудитория — люди от 18 до 60 лет, они приходят на сайт практически круглосуточно, пик посещаемости приходится на 9-11 часов утра и на 17-20 часов вечера. Если говорить о том, что интересно покупателю на старте поиска, то 42% спроса приходится на загородную недвижимость (дома, дачи, участки), 41% на вторичную недвижимость (квартиры), 14% интересует коммерческая недвижимость, 3% новостройки.
Омским риэлторам есть что предложить из загородной недвижимости?
Что касается предложения, то по загородной недвижимости оно скуднее, чем по вторичной недвижимости. Это обусловлено тем, что коттеджные поселки в Омске застраиваются медленно, хотя мода на жизнь за городом появилась в 2020 году, ее появление было спровоцировано пандемией и возможностью работать дистанционно. Могу сказать, что интерес к загородной недвижимости не пропадет, скорее он будет расти. Застройщики коттеджных поселков начали разрабатывать интересные программы для привлечения покупателей.
Некоторые продают или покупают жилье самостоятельно и сталкиваются с непредвиденными трудностями, которых можно было избежать с помощью риэлтора. Какие проблемы помогает решить риэлтор?
Обращаться или не обращаться в агентство недвижимости — это выбор самого человека.На мой взгляд, в первую очередь нужно оценивать риски. Современный инструментарий для работы с недвижимостью довольно прост и интуитивно понятен, в Интернете есть множество подсказок и контрольных чек-листов, чтобы убедиться, все ли правильно делаешь. Но нужно помнить о нескольких очень важных вещах.
Первое: презентация недвижимости, которую человек продает. Он может не знать, на какой площадке лучше разместить объявление, как сфотографировать помещение, чтобы оно смотрелось привлекательно. Далее — анализ конкуренции. Человек может не знать, какова ситуация с недвижимостью в районе. От этого будет зависеть стоимость квартиры.
Второе: документы. Риэлторы имеют огромный опыт с оформлением документации, поэтому знают, что и как делать и где «подстелить соломки». По статистике, большой процент сделок в России признается недействительным в силу разных причин. Мошенники в сфере недвижимости тоже пока не перевелись, так что есть риск попасть в их сети.
Третье: общение с людьми. Человеку придется очень много общаться с самыми разными людьми, не всегда приятными. Готов ли он в любой момент отвечать на телефонные звонки и пускать в свой дом посторонних, которые обязательно заглянут во все углы? А потом грамотно провести с ними же торг?..
При оформлении сделки с вторичной недвижимостью не будет лишним у продавца запросить справку о его дееспособности. Это необходимо сделать, чтобы снизить риск признания сделки недействительной после передачи денег за объект недвижимости.
Елена, все же почему новостройка без ремонта дороже вторичного жилья?
Были времена, когда все было наоборот. Но сейчас есть то, что есть. И этому одно объяснение: разница в цене, то, как на рынке недвижимости было выстроено ценообразование. Такая ситуация сложилась не во всей России, но в крупных городах это современный тренд. Поддержка застройщиков дала возможность сместить фокус внимания на новостройки, за спросом пришел рост цен. При этом посмотрите на проекты современных жилых комплексов – среди них все больше тех, в которых хочется жить на новом уровне комфорта, и это стоит своих денег.
